¿CÓMO FUNCIONA LA HIPOTECA INVERSA EN COLOMBIA?

Desde mediados de 2020 se empezó a hablar de hipoteca inversa en el país; gobierno, medios de comunicación, diferentes sectores económicos y la población en general comenzó a debatir sobre esta alternativa, que para muchos es sinónimo de oportunidad para el adulto mayor y que otros recomiendan analizar con cautela. En 2022 se conoció el primer producto habilitado para proveer este servicio.

Si bien desde ese entonces es común utilizar el término hipoteca inversa, y así fue como se presentó el mecanismo, en el caso de Colombia es más preciso hablar de Renta Vitalicia Inmobiliaria. Aunque son dos conceptos parecidos, esta última hace referencia a seguros, la primera a créditos, y por eso precisamente se implementó en Colombia.

Este instrumento le permite al dueño de la vivienda negociar con una entidad para que le compre su inmueble y se lo pague a través de una mensualidad vitalicia o a plazos, según la modalidad escogida. El cliente seguirá viviendo en dicho inmueble el tiempo que le quede de vida y la entidad solo podrá tomar la casa cuando este fallezca.

Por ejemplo, Juan de 70 años es dueño de una vivienda que vale aproximadamente $300 millones. Él escuchó sobre la hipoteca inversa y se acercó a una entidad aseguradora para saber más del tema. Allí llegó a un acuerdo bajo la modalidad de renta vitalicia. Después del avalúo de la vivienda, y de tener en cuenta variables como su expectativa de vida, la entidad le informa que recibirá una renta mensual de $1.200.000.

Juan recibirá este dinero mes a mes, sin tener que mudarse de su casa. De esta forma, él garantiza un sustento económico durante su vejez.

Modalidades de la hipoteca inversa

En cualquiera de los casos nombrados a continuación, la persona vivirá en el inmueble hasta el último día de su vida. La entidad tomará la propiedad a partir de los seis meses siguientes al día de su fallecimiento.

• Renta vitalicia inmobiliaria inmediata: La entidad desembolsa mes a mes un porcentaje del valor total de la vivienda al cliente, hasta su fallecimiento.
• Renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida: Se define un monto inicial que la entidad le pagará al cliente en cuotas, en el periodo determinado en el contrato. Cumplido ese periodo y pagada esa suma, comienza el pago de una renta mensual hasta el fallecimiento del beneficiario.

Ventajas de la hipoteca inversa

• A pesar de no ser más el propietario de la vivienda, podrá permanecer en ella hasta el último de sus días.
• A cambio de su vivienda recibirá un ingreso que le permitirá cubrir otros gastos. Recibirlo de forma periódica asegura que mes a mes el beneficiario sepa con qué dinero cuenta.
• En caso de superar la expectativa de vida, el ingreso obtenido podría ser mayor al valor real de la vivienda.
• Se puede arrepentir en cualquier momento y si devuelve el dinero recibido más los intereses, la vivienda puede volver a ser suya.

Dudas sobre como funciona la hipoteca inversa

• ¿Todos pueden acceder? Según el decreto sí, no hay límite de edad, estrato o nivel de ingreso para el propietario del inmueble. Son las aseguradoras las que determinan dichas condiciones, con lo que podrían, por ejemplo, ofrecerlo solo a adultos mayores, que es lo que ocurre normalmente con este mecanismo.
• ¿Qué pasa si el beneficiario accede a la hipoteca inversa y fallece a los pocos días? Al fallecer la persona titular de la hipoteca, se liquida el valor del capital desembolsado hasta la fecha junto con los intereses generados. Si se regresa ese valor los herederos recuperarán la propiedad.
• ¿Cómo se asigna el valor de la vivienda? Cada análisis es particular y se toma en cuenta el avalúo de la vivienda (Este lo debe realizar un tercero), la modalidad escogida y la expectativa de vida de los propietarios.
• ¿A dónde debe acudir? Este es un instrumento que pueden ofrecer las compañías aseguradoras de vida.
• ¿Se puede arrepentir? Si realiza una Renta Vitalicia Inmobiliaria y, con el paso del tiempo, bien sea porque su situación económica mejoró, o por la razón que sea, puede reversar el negocio. Deberá entonces, en ese caso, devolver el dinero que le han desembolsado hasta el momento, pagar los intereses y así se cancelará la operación.

La hipoteca inversa o Renta Vitalicia Inmobiliaria es una opción más en el mercado, y aunque en teoría es para todos, puede ser una posibilidad para el adulto mayor que quiere tener una vejez un poco más tranquila, que no cuenta con ahorros, y que de otra forma no tendría los recursos. Pero es importante recordar que este instrumento significa la venta del inmueble, es decir, una reducción o la pérdida de su patrimonio. Por tanto, es el beneficiario quien debe evaluar según su caso particular si esta es la alternativa que más le conviene antes de tomar cualquier decisión.